Solo Urbano. Gestão e Planejamento

Es común el vínculo entre el cumplimiento de la función social de la propiedad y alternativas de suelo para los pobres diferentes a la ciudad informal. El Municipio de Diadema en Brasil, tomó una decisión sin precedentes y, no se sabe cuantas replicas tenga.

Se definió en el plano director que buena parte del suelo disponible (localizado, con servicios, ect) sería por norma destinado para vivienda social. La presentación del caso en la publicación: Estatuto de la Ciudad. Un comentario (2010) fue publicado por el Ministerio de las Ciudades de Brasil y Cities Alliance -entre otros-. El link directo del caso (en español) es el siguiente:

http://www.citiesalliance.org/ca/sites/citiesalliance.org/files/CA_Images/CityStatuteofBrazil_Spanish_Ch3.pdf

Este era el panorama cuando se tomó la decisión:

"La expansión periférica demandaba la ampliación de los servicios que, a su vez, demandaba inversiones públicas, de las que acababa apropiándose el capital inmobiliario a través de la valorización de los vacíos. Las familias de ingresos más bajos, sin posibilidad de acceso al espacio urbano legal, permanecían segregadas en favelas, núcleos de viviendas precarias alejadas de los centros y de los servicios urbanos, verdaderos territorios de exclusión. Y el poder público se convierte en rehén o en colaborador de ese círculo vicioso. En esa coyuntura, la política de transporte público se convierte en algo determinante para garantizar el acceso a la ciudad, los desplazamientos entre el hogar y el trabajo se multiplican y las distancias aumentan" (pág, 36).

Y, los resultadosde la aplicación del instrumento:

"Un informe del ayuntamiento de 2004 contabilizó 30 áreas del municipio constituidas como AEIS para producción de vivienda de interés social, desde el plan director de 1994. En ese período se implantaron en Diadema 40 emprendimientos habitacionales de interés social (EHIS), con 8.862 unidades y ocupando un área de 1,02 km2. Se calculó que esos EHIS atendieron a 35.448 habitantes."

El principal instrumento utiizado: las Áreas especiales de interés social (en portugués zonas especiais de interesse social -ZEIS-).

Que opinan de la medida? Es posible generar suelo para vivienda social, sin recurrir a la expropiación y a los prespuestos públicos? se cumple la función social de la propiedad?

Diganos su punto de vista sobre el caso y dese una pasada por la WIKI 2 que se complementa con este caso.
Saludos!!!

Hola, considero que esta es una gran solución a dos problemas de la ciudad, uno la falta de vivienda social para personas de escasos recursos y dos la no utilización de suelos urbanizados en zonas centrales o por lo menos No periféricas de las ciudades.
Lo que resalta este caso en especifico fue el apoyo que obtuvo por medio de los instrumentos de gestión urbana, la Constitución, el plan director y la determinación de zonas receptoras de esta actividad regulada o promovida por el gobierno. La de albergar a las viviendas de interés social.
Nuevamente y como hemos visto a lo largo del diplomado, LAS LEYES dan soporte a las intenciones urbanas que buscan beneficio para la sociedad. Nos vemos en el wiki.

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No se puede descartar la importancia de que el gobierno deba proveer terrenos para vivenda de interes social, me parece interesante las acciones que se tomaron en el articulo presentado, el hecho de que se contabilice las areas disponibles y tambien pienso que es importante tener cifras acerca de la poblacion beneficiaria. la dotacion de terrenos para VIS si se puede lograr a partir de instrumentos de planificacion es mas, creo que este tema deberia ser un eje importante, donde se busque las estrategias de generar terrenos, en el caso de la ciudad del Cusco no existe terrenos de grandes extensiones de terrenos libre que sean de propiedad del estado; pero dando una vista a la ciudad se podria ampplia el borde urbano, talvez generar densificaciones , generar cargas.. la directriz la debe dar el pland e desarrollo urbano del Cusco es actualemtne esta en procesode actualizacion. los municipios y en general el gobierno ha dejado un poco de lado la funcion de dotar de vivienda digna a la poblacion, no fiscaliza los programas de vivienda que muchas veces se desvirtuan y favorecen a aquellos que no necesitan.

Estimados
No se puede descartar la importancia de que el gobierno deba proveer terrenos para vivienda de interes social, el artículo es muy interesante de cómo la gestión de suelos puede ayudar a otorgar vivienda.
Comparto el caso de Barcelona @22 un proyecto de transformación urbana en el sector de Poblenou, Barcelona, mediante el cual se reconvierten 200 hectáreas de suelo industrial (textil) en un distrito productivo, orientado a la concentración estratégica de actividades intensivas en conocimiento.
Se trató de una iniciativa pública que mediante la recalificación urbana de los suelos a través de la modificación del Plan General Metropolitano y del Plan de Inversiones en Infraestructura por parte del Ayuntamiento de Barcelona se incentivaría al sector privado para que se involucrase en las operaciones de renovación.
La nueva calificación urbanística permitía transformar cerca de un 30% de los suelos anteriormente industriales en nuevo suelo público para equipamientos, viviendas y zonas de esparcimiento.
Se exigió la cesión al sector público de un porcentaje estipulado (10%) de los suelos privados involucrados en operaciones urbanísticas, que se destinarían a adecuar la oferta de equipamientos públicos.
Esta estrategia de renovación iba acompañada de un Plan de Inversiones en Infraestructura que permitiría dotar al sector productivo con servicios altamente competitivos, con una inversión pública de 180 millones de euros.
Reciban saludos

Buen día Profesora Claudia y compañeros:

El artículo da cuenta de como el Municipio Diadema utilizó las directrices y herramientas de gestión del Estatuto de las ciudades al incorporarlas a los planes directores a fin de evitar la expulsión de habitantes pobres producto de la urbanización y las obras públicas que revalorizan el lugar. El instrumento fueron los AEIS pero la aplicación de otros instrumentos como las Área especial de preservación ambiental (AP), la Parcelación, edificación y utilización obligatorias (PEUC), Operación urbana consorciada y el Informe de impacto de vecindad, su aplicación fue relativa frente a obstáculos presentados por distintos sectores de la población.
A pesar de esto, es notable el esfuerzo del municipio de garantizar el acceso a suelo urbano a los sectores pobres y esto se verifica cuando el plan director del 2008 intenta crear Áreas especiales de interés social pero organizaciones empresariales y sindicatos, que se unieron en torno al argumento de que estos terrenos estaban situados en zonas industriales y que, en caso de que fueran ocupados por viviendas, afectarían a la actividad y al empleo. Frente a esto el Municipio se comprometió frene a las organizaciones que defienden el acceso a la vivienda a destinar esos terrenos en otra zona de la ciudad.
Otro punto muy importante es como el municipio adapta el Estatuto de la ciudad a su realidad local y acompaña todo este proceso mediante una real participación de la ciudadanía. El estatuto otorga al Municipio el soporte legal necesario frente al vacío de los instrumentos que la constitución de Brasil no incorporó junto al derecho al acceso al suelo y la vivienda.
A pesar de los esfuerzos del Municipio, además de búsqueda de instrumentos y fomento a la participación el tema del financiamiento de las viviendas es fundamental, el documento da cuenta que Diadema cuenta aún con un déficit habitacional considerable y mecanismos las condiciones abusivas de actuación del mercado inmobiliario no han cambiado casi nada. La tierra de la ciudad está artificialmente valorizada debido a su escasez. Por lo tanto el desafío continúa en la implementación de instrumentos tales como la parcelación, la edificación o la utilización obligatorias de vacíos o infrautilizados, de cara a su utilización obligatoria y al cobro del impuesto predial y territorial urbano progresivo en el tiempo, que constituyen medios de obtener recursos y garantizar la función social de la propiedad.

El municipio avanzó mucho con AEIS para garantizar la función social de la propiedad pero debe ser más eficiente y rápido en la aplicación de los instrumentos de gestión del Estatuto de la ciudad, adaptándolos a la realidad local. Por último es notoria la necesidad del municipio de contar con un banco de tierras frente a la escasez de suelo urbano y la alta densidad que presenta el municipio.

Un cordial saludo, Matías Dalla Torre

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Buenas tardes, Me parece una medida que va acorde a la finalidad de la función social que debe tener el suelo. En la ciudad de Bogotá, algo similar está ocurriendo con las últimas y próximas medidas que se están aplicando, recurriendo a lis instrumentos que se permiten adoptar gracias a la ley nacional de ordenamiento territorial 388 de 1997. En el momento existe la Resolución de declaratoria de lotes vacantes con fines de desarrollo de proyectos de vivienda de interés social. si estos lote no son construidos para estos fines, se someterán en pública subasta. También existe la norma para predios de "tratamiento urbanístico de desarrollo" dejar un porcentaje del área útil del 25% para viviendas de interés social. Próximamente esta obligación se aplicára en todos los tratamientos urbanísticos de la ciudad: de renovación urbana, de mejoramiento integral, de consolidación, etc., donde se realicen nuevos emprendimientos; en estos últimos casos se deberá destinar el 20% para proyectos de interés social para los que se desarrollen un año después de la norma y un 30% si se desarrolla dos años después. También, en el denominado proceso de revitalización del centro ampliado, se pretende en aquellos predios construidos abandonados en un 60%, subastarlos para generar proyectos de vivienda de interés social. Otra medida es la densificacioón en el centro ampliado, donde se dará vía libre a la altura de las edificaciones, pero liberando terreno para generar más espacio público. Estas últimas medidas se están tomando desde la revisión extaordinaria que se está llevando a cabo en el Consejo Directivo de Planeación Distrital. Esperemos, que rumbo tendrá la ciudad apartir de estos mecanismos. Amanecerá y veremos!!!....Pero esta dinámica se vera en por lo menos 10 años. Saludos, Wilson García

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Hola a todos,
En gran medida estoy de acuerdo con la intervención principalmente de Wilson Garcia, que nos comparte lo que está sucediendo en el país, y como se observaba en la bibliografía del curso, la Ley nacional de ordenamiento territorial 388 de 1997 da prioridad a otorgamientos de viviendas de interés social y ejerce control y regulación a partir de un conjunto de instrumentos como la gestión asociada; la declaratoria de desarrollo prioritario, sujeta a venta forzosa en pública subasta, bancos de tierra; la expropiación, entre otros. Este último, y atendiendo a la pregunta planteada de que si es posible generar suelo para vivienda social, sin recurrir a la expropiación, al igual que se expone en el artículo, aquí las expropiaciones, son principalmente para tener áreas con equipamientos urbanos y comunitarios, y es en este punto que considero no está de más hacer uso de este mecanismo, además, cómo pretender solucionar un problema ya avanzado de escasez de suelo, con intervenciones netamente de concertación o sesiones especificas. Cabe agregar, que la legislación colombiana establece un porcentaje destinado para vivienda de interés social, siendo este soslayado muchas veces en promesas que a través de unidades de actuación urbanísticas no logran concretarse, inclusive la desregulación en el mercado de suelo puede provocar la doble liberalización que se profería en documentos de la bibliografía, que no es más, que un sobreprecio producto de las acciones de un colectivo que impiden volver accesible lo que por principio lo era, y convertir en inviable cualquier proyecto de vivienda de interés social referido en un porcentaje de obligatoriedad. Esto sucedió en Pereira en lo que ahora es un centro comercial (Ciudad Victoria), donde la magnitud de proyecto, acción plusvalía, genero un sobreprecio escindido de toda realidad par otorgar un área destinada a vivienda de interés social, al no poder cumplirse con este hecho, dado que nunca se congelaron los precios del suelo, la misma acción urbanística acrecentó la expectativa de uso y por ende, el precio perdía toda razón de ser, socialmente estipulado, y se recurrían a planes marginales, y periféricos de vivienda social, de segregación socioespacial a unos costos que en el tiempo terminarían pagando aun el costo de la localidad original.
Muchas gracias

Hola a todos,
Me pareció muy interesante y positivo lo ocurrido en Diadema. Este es un muy buen ejemplo de que el destinar suelo para vivienda social puede ser muy efectivo para brindar suelo a la población más vulnerable desde un punto de vista económico, pero también es un ejemplo de que no es suficiente y debe complementarse con otras herramientas destinadas a brindar financiamiento y/o subsidios y destinadas a poder proveer de infraestructura a costos bajos.
Un llamado de atención por los efectos que pueden surgir de no supervisar la norma. Este punto no es menor ya que si la simple creación por ley no es acompañada de una buena implementación y seguimiento adecuado, la herramienta pierde poder e inclusive puede ser contraproducente.
Saludos,
Santiago

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Sin duda es un instrumento que puede dar algunos resultados, en el caso de México, existen 2 grandes obstáculos a resolver, los dos son derechos otorgados por la Constitución, el primero es lo establecido en la misma, cualquier ciudadano mexicano tiene derecho a dedicarse a la actividad económica que le beneficie, siempre y cuando no afecte la seguridad de otros y el segundo es la autonomía de los municipios (art. 115). La conformación de las grandes ciudades mexicanas, fragmentadas administrativamente, y descoordinadas, ya que cada municipio diseña su planeacion de forma independiente. Esto, ante la realidad de que el municipio central típico, carece de reservas urbanas y los municipios periféricos tienen muchas de ellas, hace difícil la conciliación de los intereses tanto particulares, como colectivos y del estado.
Saludos.

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Hola chicos!
Vamos a comenzar por la última participación pues nos expone el pensamiento paradigmático de argumentos en contra de estas medidas.
Son este tipo de medidas contrarias al ejercicio de actividades económicas de beneficio? Definitivamente no. La inmensa mayoría de constituciones de nuestra región y de países con regulaciones urbanísticas más serias y exigentes que las nuestras, también lo tienen. La garantía de este derecho no se afecta por la exigencia de que el mismo se ejerza en armonía con otros derechos y principios, como el del cumplimiento de la función social de la propiedad y el de la vivienda y hábitat dignos. Un principio clásico del derecho es el de que los derechos se extienden hasta donde llegan a los derechos de los otros. Cuando se ejerce la actividad inmobiliaria sin ningún límite, restricción u obligación, abiertamente se estan afectado otros derechos. Si el derecho a la actividad económica fuera absoluto no existiría ningún tipo de regulaciones en otros mercados, como el financiero, de muchos bienes y servicios, y el de explotación de otros recursos y activos de importancia estratégica para el desarrollo. La clase incluida en la bibliografía nos explica bien la naturaleza de la regulación y su justificación ética y jurídica.
De otro lado, la realidad que nos cuenta de las ciudades mexicanas es la realidad común de nuestras ciudades latinoamericanas, y es precisamente esta realidad conflictiva y desequilibrada la que justifica la intervención y actuación del Estado en pro del interés general. No se trata de contar con reservas urbanas sino de, ejercer la facultad regulatoria por parte del Estado para que el suelo que esta en cabeza de los particulares se utilice conforme los requerimientos colectivos y no solamente los intereses específicos de unos pocos.

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Otros puntos mencionados:
El tamaño de la ciudad. Bueno la ciudad de Diadema es miniatura, uno de los municipios con menos extensión y más densidad de todo el país, entre más escasez mayor necesidad de medidas orientadas a garantizar equilibrios y abrir espacios para la vivienda social y los soportes urbanos.
El documento narra que el Estado termina normalmente entre dos alternativas: o es rehen o es colaborador de las distorsiones del mercado de suelo en favor de pocos intereses y grandes ganancias. El caso nos muestra una situación en la cual el Estado reacciona de forma atípica para nuestras tradiciones de captura del Estado por grupos de intereses, pero de la forma deseada desde nuestra mirada como ciudadanos.
Como reacciona el Estado? Interviene en el mercado de suelo con diferentes herramientas, como bien lo resaltaron ustedes. Pero, y ojo porque esto es muy importante, no intervino a partir de la provisión directa de suelo, principalmente a partir de la gestión de suelo privado para vivienda social. Cúal es la diferencia?

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En la provisión típica nos imaginamos al Estado comprador (ya sea por compra directa o por expropiación, siempre a precios altos) que utiliza los recursos públicos para obtener suelo para fines sociales. En la GESTIÓN el Estado moviliza a los particulares con varias medidas como las mencionadas, para que manteniendo el suelo en el ámbito privado su destinación incluya la necesidad pública, en este caso vivienda social. Pero, el suelo fue y sigue siendo de los particulares, y solo por excepción en casos extremos el Estado lo adquiere.

Por este motivo la pregunta inicial: Es posible generar suelo para vivienda social sin recurrir a la expropiación? Para orientarlos hacia este nuevo parádigma en el cual el Estado utiliza su poder y capacidad como gestor y orientador del desarrollo urbano para que la propiedad privada cumpla con su obligación de cumplir una función social que no es otra cosa que destinar el recurso suelo para los requerimientos y en los tiempos que la ciudad lo requiere. Y por este mismo motivo la necesaria discusión de si el Estado debe crear bancos de tierra.

Así, los bancos de tierra dejan de ser un mecanismo privilegiado para garantizar suelo para vivienda social y, toman su lugar las medidas regulatorias y las exigencias por diferentes vias, entre ellas, las cuotas de vivienda social, el desarrollo y construcción prioritario, las ZEIS, el derecho de preferencia, los impuestos progresivos a los usos ineficientes -de engorde-, etc. Estas vías nos llevan a tal objetivo sin implicar el uso de los exiguos recursos públicos, con mayor capacidad de contrarestar la segregación socio-espacial, y con mayor capacidad de ampliar la oferta de suelo. De nuevo, pensemos los instrumentos dentro de los mercados de suelo y su funcionamiento y las potestades públicas para regular las actividades económicas en armonía con los intereses colectivos. No es esta acaso la función del Estado?

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Finalmente para eso son los semáforos, si volvemos a trabajar con el paralelo, éstos surgieron para dar paso a un sistema de transporte basado en el uso del automóvil, por ser el sistema hegemónico de las ciudades, pero con el tiempo, hemos entendido, que también servían para dar paso a otros actores de la ciudad, los que no tenían acceso al auto, los peatones y les permiten el acceso a la ciudad de forma segura, de la misma forma surgieron las regulaciones y el derecho urbano, para regular la propiedad privada del suelo, con el tiempo hemos visto, que se necesitan también para otros sectores, a los que les es financieramente imposible acceder a la vivienda y que solo con las regulaciones que tu mencionas podrán acceder al mismo. Quizá por estar inmersa en un sistema donde el paradigma es la defensa de la propiedad privada, me cuesta mucho trabajo imaginar otras formas de acceder al suelo. Pero para eso estoy en este curso.
Saludos.

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Prezados Colegas e profa. Claudia,
Havia escrito um texto para colocar aqui, e meu computador deu problema e fechou a janela do Lincoln. Não vou conseguir escrever tudo novamente, mas o que eu queria enfatizar é que algumas leis foram de extrema importancia no Brasil.
A primeira é a Lei de Parcelamento e Uso do Solo que tem o objetivo de regular o parcelamento e proporcionar elementos básicos para a regularização dos assentamentos informais consolidados nas cidades brasileiras. Além disso, estabelece o lote mínmo (125m²), limites de doação para área pública – 35% doação de área para o poder público (20% sistema viário, 15% áreas verdes e equipamentos urbanos e comunitários).
A promulgação da Constituição Federal de 1988, reconhece alguns princípios gerais como a autonomia do Governo Municipal e Obrigatoriedade de Elaboração de Plano Diretor para municípios acima de 20mil hab.; reconhece a importância da Gestão Democrática; enfatiza o direito social à moradia e à Regularização dos Assentamentos Informais Consolidados; bem como a Necessidade de Combater à Especulação sobre a Terra e as Edificações em Zonas Urbanas.
Em 2001, a promulgação do Estatuto da Cidade vem a regulamentar o Capítulo da Política Urbana da CF. O seu objetivo principal é Regular “o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, as segurança, do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental”. (Art. 1° - EC, 2001). Ou seja, cumprir a função social da cidade e da propriedade (direito a acesso à cidade e à moradia - propriedade). Outro objetivo importantes são: regular, induzir ou reverter o mercado de terra urbana de acordo com critérios de inclusão social e sustentabilidade ambiental; promover a justiça social e equidade distributiva dos serviços de infraestrutura e recursos públicos; democratizar o processo de tomada de decisões locais políticas: estabelecimento de novas relações entre Estado, setores privados e sociedade civil; traz regulamentação para regularização dos assentamentos informais já consolidados - programas de regularização e democratização das condições de acesso à moradia e à terra e por fim, regulamenta o Plano Diretor como instrumento básico da política urbana municipal ;
Para efeitivação desses objetivos, o Estatuto define Instrumentos legais, urbanos (Regularização dos Assentamentos - ZEIS) e fiscais (IPTU Progressivo, Operações Urbanas, Outorga Onerosa do Direito de Construir) para uso das administrações municipais no contexto de seus planos diretores.

Enfim, esses instrumentos são regulamentados pelos Planos Diretores Municipais, no controle do ordenamento urbano ambiental dos seus territórios e forma a prevalescer a justica social e distribuição equanime dos benefícios. No entanto, os instrumentos de gestão da plusvalia ainda necessitam ser "amadurecidos" pela gestão federal e municipais no país.

Abs, SF

Re: Un semáforo que si funciona?

de Rosa María Castro Mena - viernes, 30 de noviembre de 2012, 22:55

Buenas noches,
Considerando la situación existente de los países latinoamericanos, es indispensable que se promueva la generación de suelo urbano para las viviendas de interés social, por ello resulta necesario determinar los instrumentos que permitan viabilizar el desarrollo, pero no solo dotar de vivienda, sino que éstas cuenten con los servicios básicos, tanto al interior como al exterior de la vivienda, que les permita satisfacer cabalmente sus necesidades.
Actualmente, y considerando la escases de suelo urbano, casi no existen terrenos que permitan generar terrenos a bajo costo, por el contrario, el precio incrementa al no existir una normativa que limite el libre manejo de éste (en base a la especulación).
Asimismo, y en comparación a lo comentado por mis compañeros, no contamos con una legislación que establezca que un % del desarrollo sea destinado a viviendas de interés social.
Finalmente, a mi parecer si es necesario que el Estado tenga a su cargo los Bancos de Tierra, ya que a la fecha, el mercado inmobiliario se caracteriza por buscar la satisfacción de los intereses personales, olvidando el de la colectividad. Es el Estado el responsable por velar la satisfacción general de la población, no solo a tener una vivienda, sino a que ésta sea digna, mejorando la calidad de vida de la población.
Saludos,

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Estimada Claudia y Compañeros.-

En Chile no existen sitios extensos en manos de los municipios ni el estado, como lo comente en foros anteriores casi todos los terrenos están en manos de privados y ellos son los que manejan el mercado del suelo, sin ninguna política ni ley de suelo que los regule. En nuestro país el tema de la vivienda social considero que en cierta forma está bien acogido desde el punto de vista habitacional y estructural, y a las familias más vulnerables les sale costo 0, donde si tenemos mucha falencia en la ciudad de Talca en la forma de hacer ciudad y como integramos la periferia, no sabemos convivir en comunidad, los servicios son básicos y se concentran en el centro además contamos con una muy mala conexión vial y nuestra locomoción colectiva es insuficiente. Volviendo al tema de los municipios y la vivienda social en Chile Existe En programa muy nombrado que se llama ELEMENTAL que son viviendas para las personas más vulnerables pero sin perder de vista la vida en comunidad y ojala sin erradicarlos sino que en el suelo informal donde viven lo regularizan y construyen una solución habitacional con estándares de personas de clase media, muchas veces el valor del suelo es mucho más caro que en la periferia pero se superpone a los costos de locomoción, horas de traslado, marginación de equipamientos etc.. En donde un grupo de Profesionales Genera un proyecto, hace participar a la gente activamente en todas las etapas (gestión- diseño – desarrollo – ejecución), entrega un producto que es la vivienda social, lo hacen en un suelo informal estratégico dentro de la ciudad y lo regularizan, agregan la vida en comunidad, aumentan su plusvalía, y entregan un conjunto armónico a la ciudad.
Les dejo el Link de la pagina de este programa de soluciones habitacionales en Chile.-

http://www.elementalchile.cl/proyectos/

Saludos MEL

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Buen día profesora y compañeros,
Quiero resaltar dos elementos del caso de Diadema que se presenta en la lectura. En primer lugar, la temporalidad del proceso que llevó a posibilitar el cumplimiento de la función social de la propiedad y con ello ell acceso de ésta por parte de las poblaciones pobres. Como bien se describe en la lectura, se trata de un proceso a largo plazo durante el cual se tuvieron diferentes obstáculos y retrocesos, pero también grandes avances en el objetivo planteado. Se trata de un proceso a largo plazo porque lo que se busca es la transformación de aspectos estructurales como son las condiciones de vida de la población urbana que vive en zonas marginales e informales. Un proceso como éste requiere de una continuidad política que garantice la permanencia del programa a través del flujo de recursos públicos pero también a través de un control permanente sobre el cumplimiento de los objetivos.
En segundo lugar, y no menos importante, el caso de Diadema evidencia el papel fundamental que desempeña la intervención del Estado en la regulación del mercado del suelo. Desde luego, no se trata de cualquier intervención ya que como se ha mencionado en varias de las lecturas realizadas en el curso, el incremento de los precios del suelo y su inaccesibilidad por parte de las poblaciones con menos recursos es en gran medida resultado de la manera como ha intervenido el Estado. Su intervención debe estar centrada en la generación de mecanismos que reduzcan los precios del suelo, tal como lo plantea Maria Mercedes Maldonado, y de esta manera se podría hacer ejercer la función social de la propiedad auncuando ésta sea de propiedad privada.
Cordial saludo, Nayibe

Al leer el documento expuesto y la gestión llevada a cabo para tomar la medida en Diadema Brasil, nos da un ejemplo claro que con la intención de todos los actores y en cabeza del estado se puede llegar a un desarrollo acertado para la vivienda social, como bien lo vimos dependió durante muchos años casi exclusivamente de los recursos municipales. Esto ayudo a conectar lugares de trabajo con los servicios sociales y comercios.
En Colombia, han existido soluciones de vivienda, a través del tiempo se han usado mecanismos o instrumentos para su desarrollo a saber:
-       Solución de vivienda en la periferia por incorporación de áreas bajo el concepto de normas mínimas para solución de VIS, en los años 70,
-       Bajo el concepto de hacer ciudades dentro de la ciudad; en los años 80 surge vivienda para otros estratos pero incluyen vivienda VIS e incorpora otros usos comerciales y administrativos.
-       Concertación para la incorporación de áreas suburbanas en los años 90, buscando una ciudad equitativa, y en defensa de los áreas ambientales, donde se proponiendo además de usos residenciales otros como institucionales y áreas comerciales,
-       Los Planes parciales se propone una ciudad donde buscando llenar diferentes usos en déficit en la ciudad.

Todos estos instrumentos y programas montados en diferentes épocas y gobiernos en su mayoría
Fueron construidos en más del 80% para vivienda dejando en déficit de servicios la ciudad.
Mi inquietud a un sueño es buscar una ciudad equitativa, con oferta de equipamientos y comercios y servicios, cerca de la vivienda, con construcciones aptas para estos usos no viviendas mal adaptas para el desarrollo de este uso. En la actualidad en Bogotá, la puesta en marcha como Política de este gobierno es la re densificación de la ciudad hacia el centro de la ciudad, donde se ha buscado los lotes de engorde o llamados lotes de oportunidad donde se construirá vivienda Vis y otros usos deficitarios en estas áreas.
Estos cambios en usos y edificabilidad dejaran plusvalías para el desarrollo de infraestructura para la ciudad. Y a través del gestión asociadas de proyectos con los diferentes actores que se evitaran instrumentos como de expropiación y demás.

Bibliografía Básica

de Claudia Marcela Acosta - sábado, 24 de noviembre de 2012, 11:35

Chicos aquí va de nuevo la instrucción para la lectura de la bibliografía básica:

Bibliografía Básica
1. Morales_2004.pdf (de este texto son obligatorias las páginas 10 a 16 y 34 a 38).

2. MaldonadoPinillaRodriguezValencia_2006_PlanesParciales (obligatorio Cap. 2 páginas 61-77)

3. Maldonado_2006.pdf (Es posible anticiparse a la urbanización informal? lectura del texto completo)

Saludos, Claudia Acosta.

Buen Día
Leyendo la lectura -Maldonado 2006- me aclaró mucho como deben ser los procesos de participación de las administraciones públicas con los agentes privados, reconociendo su papel y función social que deben tener respecto al recurso suelo. Además es interesante como se trata de emular lo realizado por el agente pirata pero de una forma adecuada y completa...
Por otro lado, he visto (pues vivo en Pereira), que muchas viviendas ya están a la venta o en arriendo, lo que quiere decir que muchas personas realmente no necesitaban las casas, lo que significa que puede existir una concentración de la propiedad. De igual forma, es interesante observar que el hecho de que sea vivienda social (en gran parte), no define realmente a quien va dirigida (usuario final) ps cualquier persona que pueda pagar el precio equivalente a una vivienda tipo VIS (caso Colombiano) puede acceder a ella.
Otro aspecto, es que al quedar tan bien el proyecto, -urbanísticamente hablando- las personas que ponen en venta o arriendo sus casas, pueden darle un plusvalor a su vivienda, ocasionando que y promoviendo inconscientemente que las demás viviendas se tome como punto de partida estos valores, por lo tanto, el precio real del bien se incrementa de tal forma que su valor final estará sujeto a un proceso de percepción personal y colectivo, lo que en el tiempo provocaría que ese proyecto se sobrevalorice y generé gentrificación. A lo anteriormente expuesto creo que se le denomina la segunda plusvalía, algo que no regula la norma.
Gracias... Cordial saludo
Jorge

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Hola Jorge

Interesantes tus planteamientos y que la lectura te haya sido de utilidad. Algunos comentarios. En el acceso al suelo y a la vivienda existen varias complejidades con las que es tarea diaria aprender a lidiar. El contexto nuestro, de altas inequidades, ausencia de políticas masivas de acceso al suelo, la escasez artificual de suelo con soportes urbanos y urbanismo, y nuestros mecanismos de financiamientod e la vivienda confluyen para que ocurran algunos fenómenos que estás evidenciando.
1. Como en general no hay políticas de acceso al suelo para los pobres con urbanismo de calidad y el suelo servido es escaso, cuando se realiza una intervención pública de ampliación de oferta (como la de Pereira), ese suelo entra rapidamente al mercado escaso y su precio se eleva pues es superior en atributos a la oferta general de vivienda para pobres. El problema no esta en la política de acceso al suelo sino en el impacto que el proyecto recibe en el precio. Hay manera de reducir este impacto? Es negativo? Podría el gobierno capitalizar estas plusvalías secundarias que llamas para capitalizarse y realizar nuevas intervenciones que en una cadena llevaran a ampliar realmente la oferta formal para pobres?
2. La inequidad junto con los esquemas de financiamiento (subsidios y créditos bancarios) que tenemos nos llevan a una perversión. Los beneficiarios suelen ser personas menos necesitadas que aquellos para quienes originalmente se destinaba el proyecto. Como alguién en el rango de pobreza básica (estrato 1 y 2, en general) puede tener capacidad de ahorro y de sostener costos de financiamiento bancario? Eso podría explicar que veas viviendas para venta y alquiler, pues quienes se beneficiaron no eran los más pobres, pero no significa que los más pobres no lo necesitaran o lo necesiten, seguramente esa demanda sigue represada y sin opciones diferentes a la informalidad. Como combatir este problema de focalización?

Saludos!

Re: Bibliografía Básica

de Edgar Cipriano Navarro Maya - miércoles, 28 de noviembre de 2012, 01:32

El texto 2, me ha servido muchisimo! Voy a leer el cap 4.4 por que el tema me interesa muchisimo, gracias por la recomendación!

Que bueno Edgar que te sea útil, esa es la idea. Es un trabajo serio y con bastante información didáctica, algo que requerimos mucho en estos temas.

Es tan complejo el asusto porque cada vez que pienso en ello, una cosa me lleva a la otra y se va entretejiendo muchos elementos que en ultimas me doy cuenta que cualquier proceso preventivo que se realice dentro del juego del mercado, realmente será correctivo.
Discúlpeme si no menciono instrumentos o mecanismo que se deban tener en cuenta para mejorar esta situación. Porque lo que pienso es que es imposible hacer algo que realmente funcione para todo sin cambiar algunos hechos de fondo (estructuras económicas), Es como el que roba, en primer instancia podemos pensar que quiere obtener algo que le ha sido negado... por lo tanto se crean las cárceles para "corregir" este comportamiento. Si la razón de robar fuera solo la expuesta anteriormente, ps la solución sería darle a todos lo que solo unos pocos pueden tener para que así no tenga que robar.
De igual forma para con el recurso suelo. No crea que no pienso en la solución de las interrogantes del comentario, solo que cada vez que pienso en ello, tomando como base la Ley, los instrumentos de gestión del suelo, los elementos jurídicos (de lo poco que se de esto), entre otros... me da más impotencia de saber que realmente no todos pueden tener un lugar adecuado y digno para vivir, que es algo suntuario mientras se le dé un valor a todo, por lo menos para el suelo no debería ser así. Y ese es mi sueño, que en realidad es una pregunta que no se cómo responderla ¿Qué pasaría si el suelo no tuviese precio, valor, costo, que sólo fuera aquella plataforma en la cual se construimos para habitar?
Lo plantearé en el foro correspondiente, y gracias por los documento está muy buenos y estoy aprendiendo mucho para entender cómo es que funciona eso que realmente me preocupa... más que para hacer uso de ello (que hay que hacerlo), me hace es reflexionar y mucho.

Jorge nos has traido muy buenas reflexiones con este caso y me alegra que la bibliografía te sea de utilidad. A tu duda conceptual sobre un suelo sin precio, solo para complejizar aprovechando que nuestro espacio es académico, te hago la siguiente propuesta:
Cómo se forman los precios del suelo? Supongamos que un terreno que hoy cuesta 100 hace 100 años costaba 5 y hace 200 costaba 1, y antes no costaba nada, tal vez no tenía un valor en el mercado.
Cuanto cuesta generar suelo? Aquí me refiero al suelo puro, sininfraestructuras y soportes urbanos, ni construcciones, ni localización privilegida, ni vecinos ricos, sin ninguno de estos atributos. Bueno, estas de acuerdo de que no producimos suelo, es un stock fijo (sin considerar excepciones como cuando le robamos tierra al mar), y ha sido el mismo desde siempre. Bueno, eso nos llevaría a la respuesta de que el suelo no cuesta nada.

Así, lo que ves cada vez que preguntas el precio de un terreno, es el reflejo o acumulo de plusvalías históricas desde el tiempo 0 hasta hoy.

Es cierto, nosotros no producimos suelo, no se comporta como una mercancía más y que el precio del terreno es un cumulo de plusvalías que parte de la confluencia de intereses de los agentes económicos que se dan en torno al suelo. Y gracias a los textos del curso que ustedes nos han brindado he comprendido eso. Sólo que cuando se empieza a ver el suelo desde la perspectiva de valor de uso y valor de cambio empiezan a surgir muchas inquietudes. Gracias por la respuesta Claudia. Aunque me surgen otras inquietudes. Qué tal que no pudiese existir la propiedad privada y que los medios de producción no pudiesen concentrarse para dar forma al capitalista, ¿qué pasaría? Lo pregunto porque cuando leo el material, pienso en ello (en por qué se tiene que dar ese cumulo de plusvalías) pero no soy capaz de visualizar ese escenario.
FORO DE LOS SUEÑOS

de Claudia Marcela Acosta - martes, 27 de noviembre de 2012, 20:24

Queridos Alumnos
En este foro, ustedes son protagonistas, suban sus sueños propios e inviten a los colegas a participar y dar ideas para materializarlos. Recuerden: problemas concretos, instrumentos de gestión de suelo concretos, sueños concretos, ciudades concretas. Finalmente: los problemas determinan los instrumentos y no al contrario.

Un grupo de expertos estará ayudandole a pensar las mejores alternativas.

Hola, les comparto mi sueño el cual se ha ido fortaleciendo a lo largo del curso, creo que las ultimas lecturas recomendadas tienen información muy relevante para mi sueño. Un problema concreto es la falta de equipamiento recreativo y deportivo, lo podemos traducir en su forma más básica: Espacio público.
Un instrumento de gestión que considero puede ayudar a este conflicto es el de la participación de plusvalías. Por lo tanto mi sueño es el siguiente: En una ciudad donde el mercado de suelo se beneficia por las intervenciones del estado, específicamente la de parques urbanos, estos deben de contribuir al estado por medio de una participación de plusvalías que será manejada por un fideicomiso para traducirse posteriormente en el mantenimiento y ampliación del sistema de recreación y deporte.
Detalle a considerar, una plusvalía alrededor de un parque urbano solo se generara en caso de que en la ciudad, este tipo de espacios tengan una alta demanda. En Orizaba, Veracruz esta demanda no se da ya que la zona cuenta con una amplia cobertura de este servicio así como una buena relación de este tipo de espacios per cápita, sin embargo en otra ciudad cercana como Puebla, los índices de estos equipamientos son muy bajos, y su escasa presencia ha detonado un boom inmobiliario de alta densidad, los cuales se han beneficiado de una acción de la colectividad.
El resto de mi sueño es que se establezca un fideicomiso para recuperar plusvalías de una zona especifica de la ciudad que cuenta con ellas, específicamente alrededor de un parque urbano y crear nuevos elementos de equipamiento de este tipo en zonas previamente delimitadas, sospecho que alrededor de los nuevos espacios también se dará una plusvalía pero cada vez menor (un rendimiento marginal decreciente de plusvalías) hasta el grado en que la plusvalía sea nula, pero para ese entonces la cobertura en servicio e índice de parques urbanos será satisfactoria para la ciudad y sus habitantes. Saludos.

Re: FORO DE LOS SUEÑOS

de César Andrés Alzate Hoyos - jueves, 29 de noviembre de 2012, 22:09

Hola a todos
Mi sueño esta referido a la propiedad pública, y si bien en este país puede sonar utópico, me gustaría que el suelo no tuviera precio, creo que definitivamente eso acabaría con el poder subordinador que tiene el mercado de suelo sobre la planificación, y casi cualquier instrumento político y social. En varios países se han implementado o son historia viva de propiedad pública, como el en caso de Holanda, Hong Kong, Shangai, Cuba, Australia, Egipto, etc. varios caso han demostrado recuperar el valor del suelo a través del arrendamiento de suelo público, países como Canberra, Suecia, Israel, EE.UU (Bases Militares…) y economías en transición como Ucrania, República popular de China y Polonia, se unen a la lista. O en el caso particular de Marinaleda España, que hoy por hoy recibe muchas críticas, en parte por la masiva ola de subvenciones, o por figuras vitalicias en el poder y expresiones de opresión política.
Mi sueño es creer que otra economía puede dictaminar el rumbo de la configuración territorial, una economía al servicio de los ciudadanos, y si esto fuera posible, el Estado podía planificar un uso adecuado al mejor suelo; no solo para quien pueda pagarlo, seria nula la especulación del suelo, no se utilizaría el sector de la construcción para soportar grandes maquinarias de la economía a merced de el enriquecimiento de las empresas implicadas en la construcción, y no habrían falsas promesas de mejoramiento barrial, etc. no sé realmente si pudiese funcionar esto en Colombia, pero creo que podría ser un buen experimento como política de Estado definir zonas francas de suelo, y ver que acontece…bueno, en ultimas es un sueño.

Muchas gracias

Comparto el sueño de Cesar, además porque son varias cosas que convergen para que se genere ese valor. El sueño se podría complementar con el derecho a la propiedad privada ¿qué repercusiones generá esto? y si no se pudisen concentrar los medios de producción ¿qué pasaría?

Amigos!Tenemos la capacidad de crear y suelo urbanizado en la transformación planificada de una zona rural a zona urbana muy cerca de 1350ha.La propuesta consiste en promover un crecimiento urbano ordenado, limpio y sostenible, donde la ciudad de Oeiras podera conseguir a medio plazo, la infraestructura física y el crecimiento económico con empleo y servicios de crecimiento natural de la oferta de suelo urbanizado.Llamamos al proceso de planificación del crecimiento natural en el calendario de aplicación desarrollado mediante la zonificación y la provisión de áreas para la ocupación con la venta de ciertos objetivos definidos en el proyecto.Para que podamos utilizar los instrumentos jurídicos a los que el uso del suelo propuesto en el proyecto sean respetados en el proceso de implementación y el crecimiento natural de la vecindad?La aplicación sistemática de las ventas y sería la definición de "mix" en la línea de centros comerciales, el pago al administrador del condominio, a razón de un 20% (las tasas de mejora) de la inversión para cada tienda garantiza la construcción del espacio común de la época el establecimiento de un pacto acordado uso obligatorio para la firma de la participación de las sociedades de inversión del grupo de apertura de los alimentos en los patios de comida, farmacias estratégica, zapaterías, tiendas de ropa y tiendas multimarca de anclaje, sectores servicios, sumado sectores residenciales.Durante el despliegue de la vecindad, el impuesto a la propiedad se mantendría en los niveles de imposición rurales, de la contribución territorial progresiva mediante la estructuración de los sectores y bloques debidamente urbanizados, con diferenciación para el suelo y el suelo construido.Para activar y justificar el pago de la contribución de la mejora, el suelo se crearía en 36 cuotas mensuales con un 20% depositado en un barrio condominio cuenta específica gerente. Este administrador de condominio actuará entonces como la asociación de vecinos (como el organismo de gestión se establecerá en forma de OSCIP.En la aplicación del impuesto a la propiedad progresivo, las contribuciones anuales sería del 2% del valor de mercado de los lotes construidos y un 5% en los lotes utilizados.La venta de las parcelas sería una carga para la empresa loteadora y promotor, socio también OSCIP para permitir la financiación de infraestructuras y mejoras.

A proposta é criação do distrito Nova Oeiras onde serão estabelecidas ZEIS, Parque Industrial, Centro Comercial, Zonas Habitacionais e Eco Vila, Parque Ambiental, Posto de Gasolina e Hotel. 1 . Parque ambiental, instalado a título de compensação por parte da Prefeitura Municipal em área a ser recuperada a partir da remoção do lixão instalado em área invadida pela prefeitura (deponia de resíduos sólidos - área inadequada e sob processo de idenização mediante processo instaurado pelo Ministério Público por degradação ambiental vizinha ao Rio Talhada. 2 hectares. 2. Parque Industrial, com 20 lotes à margem da Rodovia PI 36- 4 ha 3. Centro Comercial, área de 4 ha. 4. ZEIS - 10 ha 6. Zona habitacional - 40 ha 7. Ecovila - 50 ha 8. Empreendimento hoteleiro e posto de gasolina - 20ha. esquina da PI 36 e a BR 236 ( Av. Transamazônica) 9. Loteamento Popular . 20 ha. 10. Praças - 20 ha. 11. Aterro Sanitário e Usina de Reciclagem. - 4 ha 12. Centro Esportivo - 2 ha 13. Centro de Ensino Estudo e Pesquisa - 10 ha. 14. Área de expansão urbana. 600ha. A viabilização da proposta se dará a partir de negociação com a Prefeitura Municipal, mediante projeto aprovado e investimento de particulares em troca da construção do sistema viário e infraestrutura em permuta em lotes residenciais e comerciais. Todo o zoneamento será desevolvido a partir do Plano Diretor da Implantação do Distrito e Criação da Associação Nova Oeiras, OSCIP gestora da arrecadação da Contribuição de Melhoria e Outorga Onerosa em parceria com os co-investidores e a Prefeitura Municipal. O recolhimento de tributos municipais ficarão a cargo da Prefeitura Municipal, passado o prazo de implantação do projeto, como compensação pelo solo criado. A recuperação sobre a valorização do solo criado será revertida na própria área.

La propuesta es lacreación del distritose estableceráenNovaOeirasZEIS, IndustrialPark Mall, Zonasy ViviendaEco Village, ParqueAmbiental,gasolineray el hotel.
1.Ambientalparque, instaladoen concepto de indemnizaciónpor el municipio enla zona que serecuperó de laeliminacióndel relleno sanitarioinstalado en un áreainvadida porla prefectura(eliminación de residuos sólidos, superficie -superficie deproceso ylos procedimientosinadecuadosde compensaciónpresentadas por elfiscalde la degradacióndel medio ambientecerca de RioTalhada.2 hectáreas.
2.Parque Industrialcon20 lotesalavera de la rutaPI36-4ha
3.Mall,área de 4ha.
4.ZEIS-10 h
6.Barrio residencial-40 ha
7.EcoVillage -50 ha
8.Desarrollo Hoteleroy gasolinera-20 hectáreas.esquinadePI36 yBR236 (Av.Transamazônica)
9.SubdivisiónPopular.20 ha.
10.Cuadrados -20ha.
11.Hospital y CentroMédico
12.Centro de Enseñanza yEstudio de Investigación
13.Centro Deportivo
14.Área de expansiónurbana.600ha.

Laviabilidad de la propuestase llevará a caboa partir dela negociacióncon el Ayuntamiento, por el proyectoaprobadoy la inversión privadaa cambio dela construcción de lared de carreterasy la infraestructuraa cambio delotes residencialesy comerciales.
Todoszonificaciónse desarrollará a partirdel Plan de Aplicacióndel Distritoy la Asociación deConstrucción.

Mejoracontribuciones recaudadaspor el Colegioserá administradoe invertido enOeirasnuevoespacio urbanocreado.

Impuesto sobre elimpuesto a la propiedady otros impuestos localesse acreditarán alAyuntamientodespués de laimplementación del proyecto -en 10 años.

Para mí, nuestro mayor problema de gestion esta en la posicion del Estado asumiendo un carácter de fragilidad y falta de confianza. Así que estoy soñando (y lo hago) un nuevo distrito urbano en mi ciudad donde, en la creación de suelo urbano, se crea un consejo representado por una entidad formal en la forma de entidad jurídica (OSCIP - Organización de la Sociedad Civil de Interés Pública), capaz de asumir Public Private Partnership (PPP), en nombre de las organizaciones de la sociedad civil y entre el proceso desde el momento de la planificación, la inversión en acciones, la financiación (como co-partícipe y corresponsable-). Creo que sólo se instala inmediatamente después del nacimiento, la verdadera gestión urbana participativa.
Oeirases un municipiode 37.000habitantes.El centrourbanose encuentra a 12km de laparceladestinada aponer en práctica elbarrioplanificado.El límite de lazona urbanaestá a 9 kmdel punto más próximode la zona.En la actualidad, no hayzonaindustrialola producción a escalaindustrialen el condado.Todos los ingresos dela ciudadproviene delFondo deParticipación de los Municipios(FPM).No hay transportepúblico.Los servicios de logísticase cumplencon 133mototaxisy taxis5.La flota de transportese compone principalmente demotocicletas (4019,IBGE2010)y coches(1036, IBGE2010).
La mayoría dela gente puedemoverseen bicicletao a pie.
La inserción delnuevopolourbanodel centro históricoimplicaráel desplieguedel sistema de transportepúblicocon2 autobuseshaciendola ruta entreel Centro Comercial Nova Oeiras y los Mercado Novoque se inauguraráen 2014, 12kilómetros de recorridocon10 paradas.
Un enlaceal centro comercialserá la creacióndeun Cyclewayque conecta ellímite dela carretera de circunvalaciónde la ciudad, al oeste deleje236BRenNuevaOeirasdistritodebe ser construidocon fondos deDNIT(Departamento Nacionalde Infraestructura yTransporte enejecución de los programasexistentesen laalternativa de transporteOGU(FederalBudget) desde 2007.carril biciserá de36 kilometro.Cyclewayequipoes la ciudad másantigua afirmacióna través de losinnumerables casos deatropello ymuerte que ocurreen el pasaje dela pavimentación deBR236,1974.

Con el objetivo de sostenibilidad urbana al nuevo cuerpo, una asociación público-privada (PPP basado en la LeyPPP brasileña -LeyFederal11.079/04) transferira el actual vertedero situado en la regióncerca de RíoTalhada con area al Este con 5 haque se tratan los residuos recogidos a través decontenedores enelconsorcio en la Ley ComplementariaN º82/98,junto con17 municipios vecinos.

La expansión de la red vial se produce con la apertura del acceso a la subdivisión y la zona volvió al uso público, a condición de pavimentación, drenaje, electricidad y red de abastecimiento de agua y saneamiento como es requerido por la mayoría de los códigos de la postura de los municipios brasileños. De suelo urbanizado, se espera que el 40% se devuelve al municipio en forma de sistema de carreteras y zonas verdes.

Los reasentados tienen prioridad en el traslado y será el primero en recibir muchas construidas dentro de las normas propuestas por el proyecto de vivienda.

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Por lo tanto, el orden de realización del sueño será:

Una. preparación del diseño urbano en Nueva Oeirasm de acuerdo con la Ley Orgánica del Municipio.
2 º. Institución Asociación de Oeiras Nova. De acuerdo con la Ley 9.790/99 de Oscip.
3 º. La licitación de la construcción de la red de carreteras, drenaje, electricidad, a cielo abierto y la red de suministro Construcción y Saneamiento, a través de asociaciones público-privadas como la Ley Federal 11.079/04, PPP
4 º. Creación del Consorcio para la implementación de vertido de residuos, la implementación del sistema de recogida selectiva y recuperación de residuos de sistema por razones agronómicas.
5 º. Definición de los Estatutos de la Asociación de Nueva Oeiras, de acuerdo con la Ley de Condominios - Ley 4591/64 | Ley N º 4591 del 16 de diciembre de 1964.
6. Inicio de la venta de áreas para los sectores comerciales descontados lanzamiento y la asignación inmediata de un 20% de las ventas totales de las tasas de conversión y mejora de compensación de la plusvalía en forma de cuentas de depósito específicos Oeiras nueva asociación.
7 º. Fiscalizadora Superior de los Consejos de Asociación Oeiras nuevos.
Ocho. La liberación de la primera venta de los lotes residenciales, en colaboración con los agentes financieros de los programas de propiedad de vivienda para el Gobierno Federal.

Instrucciones

Ustedes son concejales, cabildantes, vereadores, miembros del equipo de gobierno municipal, o integrantes de alguna organización ciudadana.

Se esta discutiendo un plan de obras viales que atraviesa zonas de altos y bajos ingresos, pero al mismo tiempo un área de crecimiento o expansión urbana (o urbanizable) que permitiría incorporar nuevo suelo para usos urbanos.

Para ejecutar las obras se requiere adquirir suelo por parte del municipio y recursos financieros para realizar las obras.

¿Cuáles INSTRUMENTOS propondrían ustedes dentro de la discusión técnica y política de este plan de obras?

Wiki 1 - Plan de obras viales

Nueva distrito, la ubicación nueva de la ciudad - solo nuevo creadoAmigos!Tenemos la capacidad de crear y suelo urbanizado en la transformación planificada de una zona rural a zona urbana muy cerca de 1350ha.La propuesta consiste en promover un crecimiento urbano ordenado, limpio y sostenible, donde la ciudad de Oeiras podera conseguir a medio plazo, la infraestructura física y el crecimiento económico con empleo y servicios de crecimiento natural de la oferta de suelo urbanizado.Llamamos al proceso de planificación del crecimiento natural en el calendario de aplicación desarrollado mediante la zonificación y la provisión de áreas para la ocupación con la venta de ciertos objetivos definidos en el proyecto.Para que podamos utilizar los instrumentos jurídicos a los que el uso del suelo propuesto en el proyecto sean respetados en el proceso de implementación y el crecimiento natural de la vecindad?La aplicación sistemática de las ventas y sería la definición de "mix" en la línea de centros comerciales, el pago al administrador del condominio, a razón de un 20% (las tasas de mejora) de la inversión para cada tienda garantiza la construcción del espacio común de la época el establecimiento de un pacto acordado uso obligatorio para la firma de la participación de las sociedades de inversión del grupo de apertura de los alimentos en los patios de comida, farmacias estratégica, zapaterías, tiendas de ropa y tiendas multimarca de anclaje, sectores servicios, sumado sectores residenciales.Durante el despliegue de la vecindad, el impuesto a la propiedad se mantendría en los niveles de imposición rurales, de la contribución territorial progresiva mediante la estructuración de los sectores y bloques debidamente urbanizados, con diferenciación para el suelo y el suelo construido.Para activar y justificar el pago de la contribución de la mejora, el suelo se crearía en 36 cuotas mensuales con un 20% depositado en un barrio condominio cuenta específica gerente. Este administrador de condominio actuará entonces como la asociación de vecinos (como el organismo de gestión se establecerá en forma de OSCIP.En la aplicación del impuesto a la propiedad progresivo, las contribuciones anuales sería del 2% del valor de mercado de los lotes construidos y un 5% en los lotes utilizados.La venta de las parcelas sería una carga para la empresa loteadora y promotor, socio también OSCIP para permitir la financiación de infraestructuras y mejoras.

Y ustedes que dicen, será que esta propuesta responde a la pregunta de cómo realizar un plan de obras que atraviesa diferentes segmentos sociales de la ciudad? Con que instrumentos?

Adiciones (Eduardo Moya)

Como complemento a lo anterior se entiende que la nueva zona a urbanizar es un ensanche de la Ciudad (desconozco la zona que propone Claudia) y los instrumentos como los Planes Parciales de desarrollo urbano y los planes de ordenamiento territorial deben de contener y buscar los objetivos de esencia de:
Mantener un diseño de Ciudad Compacta que garantice que todos los servicios básicos y el conjunto de polos de movilidad: intercambiadores de transportes, áreas comerciales, equipamientos comunitarios, espacios libres, etc. sean accesibles en cualquiera de los modos de transporte motorizados y no motorizados.
Los equipamientos y servicios deben contar con la cercanía suficiente para que la población pueda acceder a ellos a pie. Asimismo se debe de contar con Servicios de transporte público integrado y multimodal.
Planificar los equipamientos necesarios para Distribución de Mercancías garantizando superficie suficiente para las operaciones de Carga y Descarga.
Analizar la estructura vial que conecta al desarrollo con la ciudad matriz: tipo de vialidad (regional, primaria, etc.), características (sección, pavimento, etc.), capacidad de la red, volumen de tráfico, motivo de viaje (empleo, educación, etc.), señalización horizontal y vertical, normatividad para el transporte de la región; análisis del transporte actual: (tipo de transporte (carga, pasajeros, etc.), modo de transporte (metro, autobús, metrobús, etc.), tiempo de recorrido, distancia, costo actual, identificación de puntos de conflictos viales. Encuesta de origen/destino (si existe). Plano de la red Maestra donde se muestre entre otras cosas, lugares de empleo, actividad económica, educación y todo generador de viajes.
Desarrollar una propuesta de usos de suelo a partir de articular los distintos sistemas urbanos: espacios públicos; espacios colectivos; espacios privados; vialidad y plataformas de transporte público, estacionamientos de vehículos privados, zonas de carga y descarga de mercancías, Centros de Distribución Urbano de Mercancías: infraestructuras y servicios (plano de zonificación, normas particulares, tabla de compatibilidad de usos).
Desarrollar propuestas de accesos al desarrollo y conexiones con vialidades regionales, características del pavimento y estructuras, tipos de transporte (rutas y modalidades), solución de nodos y cruceros, pasos peatonales (aprox. del anteproyecto de infraestructuras). Plano estructura vial, modos, rutas, frecuencia de transporte público.
Generar simulaciones a futuro de tráfico que determine las sobrecargas de tráfico y prever las obras de infraestructura, diferenciando vehículos de carga y condiciones del transporte público. (calles, sondeos; aforos vehiculares), proyección a futuro.

Para mí, nuestro mayor problema de gestion esta en la posicion del Estado asumiendo un carácter de fragilidad y falta de confianza. Así que estoy soñando (y lo hago) un nuevo distrito urbano en mi ciudad donde, en la creación de suelo urbano, se crea un consejo representado por una entidad formal en la forma de entidad jurídica (OSCIP - Organización de la Sociedad Civil de Interés Pública), capaz de asumir Public Private Partnership (PPP), en nombre de las organizaciones de la sociedad civil y entre el proceso desde el momento de la planificación, la inversión en acciones, la financiación (como co-partícipe y corresponsable-). Creo que sólo se instala inmediatamente después del nacimiento, la verdadera gestión urbana participativa.

Oeirases un municipiode 37.000habitantes.El centrourbanose encuentra a 12km de laparceladestinada aponer en práctica elbarrioplanificado.El límite de lazona urbanaestá a 9 kmdel punto más próximode la zona.En la actualidad, no hayzonaindustrialola producción a escalaindustrialen el condado.Todos los ingresos dela ciudadproviene delFondo deParticipación de los Municipios(FPM).No hay transportepúblico.Los servicios de logísticase cumplencon 133mototaxisy taxis5.La flota de transportese compone principalmente demotocicletas (4019,IBGE2010)y coches(1036, IBGE2010).
La mayoría dela gente puedemoverseen bicicletao a pie.
La inserción delnuevopolourbanodel centro históricoimplicaráel desplieguedel sistema de transportepúblicocon2 autobuseshaciendola ruta entreel Centro Comercial Nova Oeiras y los Mercado Novoque se inauguraráen 2014, 12kilómetros de recorridocon10 paradas.
Un enlaceal centro comercialserá la creacióndeun Cyclewayque conecta ellímite dela carretera de circunvalaciónde la ciudad, al oeste deleje236BRenNuevaOeirasdistritodebe ser construidocon fondos deDNIT(Departamento Nacionalde Infraestructura yTransporte enejecución de los programasexistentesen laalternativa de transporteOGU(FederalBudget) desde 2007.carril biciserá de36 kilometro.Cyclewayequipoes la ciudad másantigua afirmacióna través de losinnumerables casos deatropello ymuerte que ocurreen el pasaje dela pavimentación deBR236,1974.

Con el objetivodesostenibilidadurbanaal nuevo cuerpo, una asociación público-privada (PPPbasado en la LeyPPPbrasileña -LeyFederal11.079/04) transferira elactual vertederosituado en la regióncerca de RíoTalhada con areaal Este con5 haque setratan los residuosrecogidos a través decontenedores enelconsorcio enla Ley ComplementariaN º82/98,junto con17 municipiosvecinos.

(César Andrés Alzate) Con los instrumentos presentes en la legislación urbanística colombiana, y retomando la implementación de dichos instrumentos en casos particulares, se puede agregar al ejercicio mencionado lo siguiente:

Modelos de financiación de proyectos urbanos: podría darse a través de una Gestión Asociada (Participación pública – privada) para el desarrollo de proyectos urbanos estratégicos e integrales. Se definen los aportes de cada uno de los actores y de manera concordante los beneficios urbanísticos y financieros, se precisan las formas de participación: mecanismos de asociación (empresa, fiducia, cuentas en participación, etc.), es claro el porcentaje de financiación y las obras que realizan cada uno de los actores que intervienen en la asociación, se agilizan los procesos de urbanización y se disminuyan los costos administrativos y los costos de transacción, se permite la participación de propietarios del suelo (privados) se logra vincular la participación de inversionistas privados en proyectos urbanos, se generan nuevos mecanismos de confianza y trabajo conjunto entre la administración municipal o distrital y el sector privado, se garantiza el reparto equitativo de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano entre los participantes (utilizando los instrumentos de gestión asociada reajuste de Tierras, integración inmobiliaria, cooperación entre partícipes.

Reparto equitativo de los beneficios: Todos los participantes van a recibir beneficios de acuerdo con la participación de su aporte inicial. Aprovechamientos urbanísticos (m2 según uso) y reconocimiento en dinero ($/ m2).

Reparto equitativo de las cargas: Todos los participantes aportan para el desarrollo del proyecto en forma equivalente con los costos del proyecto. Suelo (aportes de propietarios y compra: aprovechamiento y cesiones urbanísticas gratuitas), obras de infraestructura y servicios públicos ($), construcción y dotación de espacio público (tierra y $), gestión social y compensaciones ($), estudios, gerencia, trámite ($), impuestos y contribuciones ($)

De acuerdo a lo que se viene planteando creo que para esta obra podemos aplicar como instrumento de gestión primero, el de la captación de plusvalías y el de pago de derechos de construcción: Todos los terrenos que se ven directamente beneficiados por la obra, y que por lo tanto aumentan en su valor por dicho proceso, deben pagar y devolver al Estado (a la sociedad) parte de ese incremento. Si como segunto instrumento planteamos una estrategia que pueda socializar parte de ese precio creando condiciones de mayor accesibilidad mediante el aumento del uso -y no del precio-, sería genial. Pienso en un plan integrado mediante la gestión asociada de terrenos, por ejemplo. En este plan se definiría cuales son los terrenos necesarios para la construccion de la via de comunicación, cuales son los terrenos que podrían destinarse a obras de infraestructura urbana (escuelas, centros comerciales, clubes) y cuales el sector de loteo para viviendas....desde ahí se proyecta el aumento del precio del suelo general del área y el nuevo valor de los lotes, por medio del cual el estado exige a los dueños el financiamiento.
saludos, caro

Vamos a dinamizar esta WIKI-WIKI rápido rápido

1. Josevita por favor sube tu proyecto específico al foro de los sueños para que tus colegas - especialistas en funcionamiento de mercados del suelo te hagamos aportes.

2. Al caso concreto planteado arriba se han mencionado como herramientas:

Derivado del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios

- Derechos de construir. Su venta garantiza la recolección de fondos para cubrir las propias obras en ejecución.

- Recuperación de la plusvalía o valorización social derivada de la propia obra pública. Permite el financiamiento de parte o la totalidad de la obra, quién sabe. Que tal la Contribución de mejoras?

- Como se resuelve el problema de compra o expropiación de suelo para la ampliación de la vía? como se financian estas adquisiciones? como se valora el suelo para efectos de la adquisición? con que criterios?

- Diferencias en instrumentos para obtener suelo entre áreas urbanizadas y sin urbanizar?

- Diferencias en la capacidad de pago de los habitantes a lo largo de la via?

- Y para el reasentamiento de la población que va a removerse por la obra, en especial en las áreas pobres?

La expansiónde la red vialse produce con laapertura del accesoa la subdivisióny la zonavolvióal uso público, a condición depavimentación, drenaje,electricidad yred deabastecimiento de agua ysaneamientocomo es requerido porla mayoría delos códigos dela posturade los municipiosbrasileños.De suelo urbanizado, se esperaque el 40%se devuelve almunicipioen forma desistema de carreterasy zonas verdes.
Losreasentadostienen prioridad enel trasladoy será elprimero enrecibirmuchasconstruidasdentro de las normaspropuestas por elproyecto de vivienda.

Por lo tanto, el orden de realización del sueñoserá:

Una.preparacióndel diseño urbanoenNuevaOeirasmde acuerdo conla LeyOrgánica delMunicipio.
2 º.InstituciónAsociación deOeirasNova.De acuerdo conla Ley9.790/99deOscip.
3 º.La licitación dela construcción de lared de carreteras, drenaje, electricidad, a cielo abierto yla red de suministroConstrucción y Saneamiento,a través deasociaciones público-privadascomo la LeyFederal11.079/04, PPP
4 º.Creación delConsorcio para laimplementación devertido de residuos,la implementación del sistemade recogida selectivayrecuperación de residuosdesistemapor razonesagronómicas.
5 º.Definiciónde los EstatutosdelaAsociación de NuevaOeiras, de acuerdo con la Ley de Condominios- Ley4591/64| LeyN º4591del 16 de diciembrede 1964.
6.Inicio de laventa de áreaspara los sectorescomercialesdescontadoslanzamiento y laasignacióninmediata deun 20% delas ventas totales delas tasasde conversión ymejorade compensaciónde la plusvalíaen forma decuentas de depósitoespecíficosOeirasnueva asociación.
7 º.Fiscalizadora Superiordelos Consejosde AsociaciónOeirasnuevos.
Ocho.La liberación de laprimera ventade los lotesresidenciales, en colaboración con los agentesfinancieros de los programasde propiedad de viviendapara el GobiernoFederal.

Gestión compartidao participativasuceder como resultadode la colaboración entrela entidad gestora delaAsociación de NuevaOeiras, FundaciónNueva Eray el Ayuntamiento deOeiras.

La Fundaciónde la Nueva Era,establecida a partir delaEco Villageserá construido con50 lotes de2 hectáreasen la zona definidacomo adecuados parala producción de alimentos, al lado dela fosacentral ySuministro de Agua.Lareserva ambientaldeRioTalhadatambiénser manejado de unamaneracompartida porlaFNE,AÑO YPMOcon la reforestaciónde áreas de conservaciónpara el comerciodecréditos de carbonoy la colaboracióncon las organizaciones internacionales, y las empresasla creación deIngresopara la produccióncomola tendencia natural dela región del Cerradoysemi-áridonoreste.

La implantacióndel sistema derecogida de basuras ytratamiento de residuossólidos serealiza a través dela competenciapara la implementación devertido de residuos.La concesión de laexplotación del sistemaes el resultado deuna asociación entre elempresario yemprendedordela zona con laventa de los terrenos, la empresa constructoray el Ayuntamiento deOeirasy el financiamientoconcesionarioa través deBNDS, Ministeriode Medio Ambientesobre la base dela ley en12.305,DE 2 DE AGOSTO2010.Residuos Sólidos.
Para el plan de obras viales utilizaria el de cargas y beneficios, las vias principales que son las que conectarancon el resto de la ciudad, las cuales van a cargo de los recursos del estado, en lo posible las negociare con el propietario dando mayor edificabilidad para uso de vivienda, el cual le generaria una mayor rentabilidad al constructor. Y el estado no tendria que invertir en la compra de este suelo. y los recursos generados en la plusvalia del suelo de expansion a urbano iria directamente a infraestructura de servicios publicos.

Para un plan de obras viales, primero sería necesario cambiar la constitución, y establecer como una entidad administrativa a las zonas urbanas metropolitanas, por encima de la división municipal, ya que siendo entidades con una administración fragmentada evitan la eficiencia y la eficacia en el uso del escaso recurso existente. Un fondo común y una administración única, permitiría, una concertación de fondos y obras que beneficie a todo el suelo urbano, sería necesaria la participación de las empresas, consorcios e industrias que se vean beneficiadas por estas obras. Un buen plan de obras viales lo que permite es una dinámica eficiente en el acceso a la ciudad y el trabajo que ofrece, de tal forma que las empresas se verían beneficiadas por un mejor acceso de sus trabajadores a su empresa (reducción de tiempos de viaje y de número de viajes). Actualmente, las grandes empresas tienen que gestionar el transporte de su personal, por lo tanto, sería obligatoria la participación de ellas en un fondo para obras viales, aunque el impuesto de mejoras es un instrumento que ha funcionado, (en Guadalajara funcionó muy bien por unos 50 años), el mayor beneficiario de éstas es el sector productivo y las empresas que lo componen, por lo tanto, tendrían que ser los que aporten mayores porcentajes.
Saludos. Rocío.

Wiki 2.

Instrucciones

De nuevo ustedes ocupan un cargo como concejales, cabildantes, vereadores, miembros del equipo de gobierno municipal, o integrantes de alguna organización ciudadana.

Se esta diseñando un programa masivo (general o de gran escala) de oferta de suelo urbanizado o servido para vivienda accesible a las familias de menores ingresos o vinculadas informalmente al trabajo.

¿Cuáles son las alternativas que propondrían en términos de instrumentos de gestión?

Versión imprimible

Wiki 2 - programa de generación de suelo para vivienda social

(Eduardo Moya)
Alternativa 1
Creación de un Fideicomiso que reciba las aportaciones del Estado o Municipio que aporta el plan de desarrollo urbano publicado, licencias y permisos, estímulos fiscales para construcción de vivienda de interés social. Los propietarios de terrenos aportan los predios.
El Fideicomiso vende bonos para financiar la construcción de infraestructura e inclusive puede apalancarse con créditos en caso necesario.
Asimismo el Fideicomiso contrata a un cosntrucotr para que desarrolle la Infraestructura primaria manteniendo la tierra en contra-garantía hasta su venta.
El constructor desarrolla la infraestructura primaria.
Una vez desarrollada los lotes servidos, el Fideicomiso, subasta los lotes con base a requerimientos técnicos para uso de tierra, plazo de ejecución de las obras, licencias y derechos.
El Constructor de viviendas adquiere terrenos y compromisos para construcción de vivienda e infraestructura secundaria
Finalmente el Fideicomiso paga compromisos con los propietarios de la tierra, inversionistas, garantes etc.
Alternativa 2
Matías Dalla Torre.
Creación de un Banco de Tierras:
Su mérito es el aporte a una política orientada a solucionar los problemas habitacionales de acuerdo a las necesidades de la población y a la calidad de vida urbana deseada. Permitiría satisfacer las necesidades que el Estado tenga para promover políticas públicas de rehabilitación urbana, vivienda de interés social y equipamiento colectivo, en plena consonancia con el Plan de Desarrollo Urbano de cada Municipio y Comuna
Para ello es necesario crear un Registro de inmuebles ociosos de propiedad del estado; El conjuntode inmuebles resultantes del Registro establecido será el capital inicial con que contará el Banco Provincial de Tierras para que luego se considere la incorporación de otras tierras de origen privado.
Administración y seguimientos
Para la administración debe conformarse algún órgano, por ejemplo un Directorio, encargado de las normas, procedimientos y administración del banco de tierras. Es decir, este organismo determinará, una vez conformado el registro de inmuebles ociosos , posibilidades jurídicas y conveniencias económicas y urbanísticas de enajenarlos. Con los fondos que se obtengan de las ventas, la adquisición de otros inmuebles para satisfacer políticas de rehabilitación urbana o viviendas de interés social o equipamiento colectivo.
El directorio, que puede funcionar dentro de algún órgano municipal como la dirección de catastro, pueda determinar en el ejido urbano la existencia de terrenos desocupados que pueden ser sujetos a utilidad pública para la construcción de viviendas sociales.
El Banco de Tierras estaría integrado por los inmuebles actualmente de propiedad municipal, tanto de origen público como privado, más aquellos que se reciban o adquieran con objeto de constituir una reserva de tierras, destinada a: a) construcción de viviendas b) espacios públicos de uso comunitario d) espacios verdes e) uso educativo, social, cultural y deportivo f) uso industrial
(Santiago)
Pienso que podría ser interesante un sistema como el de los AEIS de Diadema ya que una zonificación que marque zonas para destino social haría que la competencia por este suelo sea muy baja y como consecuencia bajen los precios. Esto debería ser complementado con planes capaces de financiar inversión en infraestructura a través de la recuperación de las plusvalías. Una vez que estos instrumentos aumenten fuertemente la oferta de suelo urbanizado, es necesario generar vehículos de financiamiento que contemplen las necesidades de las personas de bajos recursos y sobre todo de las que trabajan en la informalidad.
(Cipriano)
Como una herramienta de apoyo al financiamiento del programa para subsanar o financiar en la totalidad los gastos de adquisición del terreno, urbanización y dotación de elementos de equipamiento, considero que seria útil a implementación de un impuesto de recuperación de plusvalías en la ciudad.
Tomando como zona activa o receptora a la nueva área a urbanizar y como zona pasiva o emisora de recursos y por lo tanto sujeta al impuesto a una determinada zona de la ciudad que goce de plusvalías por acciones del estado o en su defecto generar un plan parcial que permita un mayor aprovechamiento del suelo en una zona determinada, haciendo atractivo a los propietarios un mejor y mayor uso del suelo que financie la situación de la vivienda social.
El pago es posible en formato de urbanización, financiamiento económico, construcción de equipamiento. Pero su emisión será posible hasta que los propietarios accedan a los nuevos derechos de aprovechamiento que se declaren en un plan parcial.
(César Andrés Alzate)

Propongo Subsidios para Equipamiento Comunitario o Mejoramiento del Entorno (como ha sido utilizado en países como chile) para enfocar la ayuda a la demanda a través de un beneficio común que no redunde sobre la captación única de la capacidad de pago de los usuarios por los propietarios originales del suelo. Esto se enfocaría en las familias propietarias o asignatarias de una vivienda de interes social construida por el Estado o por el sector privado con o sin subsidio habitacional y localizada en zonas urbanas y rurales, también pueden ser beneficiadas familias arrendatarias en caso de proyectos de mejoramiento de espacios públicos, o de proyectos de construcción o mejoramiento de inmuebles destinados a equipamiento comunitario.

Este subsidio permite a familias vulnerables o de grupos emergentes construir, mantener o reparar el equipamiento comunitario o los bienes nacionales de uso público cercanos a sus viviendas, o efectuar obras en el terreno donde se emplaza su condominio. La idea es apoyar las siguientes obras: mejoramiento de espacios públicos: cierros, iluminación y otras similares; construcción o mejoramiento de inmuebles de equipamiento comunitario; centros de información y pagos de servicios domiciliarios, juegos infantiles, sedes sociales, multicanchas, mobiliario urbano y otras similares. mejoramiento en el terreno de la Copropiedad: Áreas verdes, estacionamientos, juegos infantiles, luminarias, cierres perimetrales y otras similares; innovaciones de eficiencia energética en espacios públicos, equipamiento o bienes comunes no construidos: colectores solares, iluminación solar, tratamientos de separación de aguas y otras similares

Continuamos en las WIKI-WIKI rápido-rápido

Resumiendo:

1. Fideicomiso = un tipo de gestión asociada de terrenos. Y a que precio valorarían a la entrada? Al precio actual (ej. rural sin infraestructuras) o al futuro precio?

2. Banco de tierras. Si el programa es masivo, de donde sacar recursos para adquisiciones? resuelven las tierras públicas el problema de localización adecuada y las fuentes para financiar la urbanización?

3. Subsidios a las familias, quiere decir a la demanda. Desde el punto de vista económico estos subsidios no se trasladan al precio del suelo? son realmente focalizados? nos resuelven el problema de suelo accesible en precio y bien localizado para garantizar la integración y evitar el problema de la extrema segregación? Que nos dicen los mexicanos de su experiencia?

4. AEIS. Buen vinculo con el funcionamiento de los mercados de suelo y el principio de la función social. Recordemos que el suelo vale por lo que se puede hacer en él.

5. Impuesto o contribución a las plusvalías. Instrumento redistributivo, captura en las zonas con mejores precios para financiar aquellas deficitarias. Es suficiente para lograr el programa masivo.

En sintesis necesitamos dos cosas: suelo accesible en precio y localizado adecuadamente y recursos para financiar la urbanización (dotación de redes, servicios urbanos, etc). Con que instrumentos?

(Nayibe Jiménez)

Para alcanzar el objetivo de suelo con precio asequible, yo propondía utilizar dos instrumentos complementarios: la declaratoria de zonas de desarrollo prioritario y la enagenación voluntaria o forsoza de los terrenos de los propietarios que no hagan desarrollos oportunos. Ello porque en muchas ciudades existen terrenos con excelentes ofertas ambientales, retenidos por sus propietarios hasta que se incrementen sus precios. Esas zonas de desarrollo prioritario podrían ser utilizadas como AEIS, con el objetivo de permitir que las poblaciones más pobres accedan a suelos de buena calidad.

En el tema de los subsidios a la vivienda en México, no se han resuelto los problemas de segregación y de accesibilidad principalmente, además de que hay una nula apropiación del espacio. El esquema de financiamiento y gestión de vivienda social del gobierno federal, ha resultado en el abandono de la vivienda, existen en Guadalajara, fraccionamientos completos totalmente abandonados, ya que los desarrolladores, en su afán de incrementar su ganancia, ubican los desarrollos sociales en terrenos muy lejanos de la ciudad central, donde la única forma de acceder es por auto, y le venden la vivienda a familias que NO tienen acceso al auto, el resultado es una burbuja de créditos de interés social que están sin pagarse, en Jalisco hay 20,068 créditos cancelados (cifras de octubre de 2012). Esto representa un gran problema para el gobierno federal, ya que el es el gestor y adminsitrador de los créditos. Finalmente el desarrollador, lo que hace es apropiarse del subsidio sin ofrecer la vivienda con las características que realmente beneficien a la colectividad.

Saludos. Rocío.

(Marta,Chile)
Para la localización inclusiva y no periférica tradicional que adoptan los planes de vivienda social, propongo que los lotes de viviendas para la clase media sean más pequeños y diversos , que los asentamientos de viviendas informales permanezcan en las zona de origen, que se les respete el derecho de vivir en la ciudad.
Existen subsidios en donde se integran clase media, que en el caso de Chile es la clase mas grande y con mayor desarrollo.
En el caso de Chile esto se esta gestionando:
¿Cómo se consigue este propósito? La modalidad unirá, en un mismo concurso, a postulantes de los subsidios Fondo Solidario (DS-49) y el de clase media (DS-01). La idea es que se integren en un plan habitacional único de hasta 300 viviendas. Estos complejos habitacionales tendrán un límite máximo de 40% de propiedades para grupos vulnerables y hasta 60% de viviendas para clase media o sobre las 2.000 UF. Para lograr esta integración, el Minvu beneficiará con 100 UF más a cada familia de clase media que opte por participar en un plan de este tipo y entregará un incentivo a las constructoras para levantar viviendas de alto estándar, o las que propongan en un mismo proyecto diversas tipologías de casas o departamentos, pero con un diseño homogéneo para evitar que se genere diferenciación entre las familias.(1UF= $22.660 CLP, 1 CLP= 480 US, Ejemplo 2000 UF= 94.166 US)Link: http://www.plataformaurbana.cl/archive/2012/11/05/nuevo-subsidio-permitira-construir-viviendas-sociales-y-de-clase-media-en-un-mismo-edificio/

Hola amigos!
entendo que a habitação da população de baixa renda é obrigação do Estado e deve, necessariamente, ser locada nas regiões onde a infraestrutura existente permita o menor custo de moradia. Portanto, a implantação de Zonas Especiais de INteresse Social ( ZEIS) conforme proposto no Brasil, em vazios urbanos, deve ser considerado prioridade para os governos municipais.
Ao mesmo tempo, acredito que a participação social efetiva, através de conselhos de bairro atuantes e respeitados pelos governos municipais, podem encontrar solução para reduzir o nivel de adensamento das áreas de invasão, favelas , encostas e zona de risco. O desafio à Lei De Newton não encontrará jamais solução segura e decente nos adensamentos urbanos. Transferência de parte da população para ZEIS mediante levantamento das necessidades e cadastros sérios, pode sim otimizar as favelas.
É necessário que se estabeleça um percentual máximo aceitável de adensamento de maneira que se assegure um mínimo de qualidade de vida aos cidadãos de baixa renda.
( Josevita)
Los instrumentos de gestión que creería son necesarios los cuales deben incluir integralmente al estado, constructor o gestores del suelo y el usuario final o residente del suelo.
El primero sería el subsidio dado para la vivienda a las clases más necesitadas pero que sea vivienda digna de familias grandes no espacios pequeños que lo que traen es descomposición social y obligan a que se busque o terrenos más amplios informales; la Gestión asociada de terrenos sirve porque en ella se obliga a través de normas a una ciudad equitativa y equilibrada permitiendo otros usos y vivienda para estratos altos a cambio de una cargas exigibles como es la promoción de vivienda VIS, manejo de áreas mayores para zonas verdes y equipamientos y construcción de vías principales a cambio de más densidad de construcción. , financiación de estado a través de los subsidios de vivienda y un cobro a los usuarios finales. Y por último es necesario generar una obligación de pago mínimo al usuario final de vivienda Vis, ya que creería que este se obliga a valorar y cuidar su propiedad.
Clemencia CA

Boa noite a todos. Sobre essa questão, gostaria de colocar aqui a alternativa de um instrumento de banco de terras como já foi colocado. Entretanto, talvez um banco de terras com uma taxa de doação de terras privadas a cada aprovação de empreendimentos imobiliários. Por exemplo, 20% da área total de um terreno de construção de um condomínio deveria ser doada para construção de habitação de interesse social, podendo ser reservada em qualquer área da cidade.
Uma outra alternativa, no caso ainda inexistente na maioria das cidades do país é a Contribuição de Melhoria, para utilizar no financiamento da infraestrutura.
Abs, SF

(Maurcio Elgueda - Chile)

Lo que nos comenta nuestra colega Marta es muy cierto y es necesario, considero que el tema de la vivienda social está siendo abordado de buena manera por el estado, con el terremoto ocurrido el 27 de febrero 2010, que afecto a la zona centro de Chile, demostró las grandes falencias que tenemos en términos de políticas de suelo, nos dimos cuenta que básicamente cuando se desarrollan los planes urbanos, pasan hacer Regulizadores urbanos, en nuestro país debemos hacer hincapié en el suelo, sus valores, su conectividad, etc. Debemos entender el que suelo nos pertenece a todos y debe tener un carácter social (todos tenemos el derecho de poseer un suelo porque la tierra es un bien escaso, irreproducible), los suelos son zonas de producción y no un producto en sí, porque debe ser el estado el que regule el suelo y no los privados, además no puede ser que un suelo suba su precio al ser nombrado como suelo urbano, deben haber características mínimas para que un suelo se pueda nombrar como suelo urbano y no solo por la cercanía con la ciudad.

Instrucciones

Uno de los aspectos más difíciles y controversiales en el desarrollo de proyectos y en la aplicación de instrumentos es la valoración del suelo para fines públicos.

Tanto el caso 1 (Plan de obras) como el caso 2 (programa de suelo para vivienda social) se encuentran con esta complejidad, complejidad que en no pocos casos llega hacer inviables los propios proyectos por motivos financieros.

La adquisición pública de suelos necesita de un parámetro para valorar los terrenos, un “avalúo”.

La expropiación (que en algunos lugares es un instrumento de uso frecuente y en otros puede ser casi inexistente) contiene un criterio para avaluar.

¿Cúal criterio/criterios propondrían para pagar una indemnización justa en caso de expropiación? ¿Sobre cual base juridical?

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Wiki 3 - ¿cuánto vale la tierra?

Alternativa 1 (Eduardo Moya)
El impuesto predial, es un mecanismo donde el estado recupera una porción de las inversiones y de las plusvalías del suelo que están ligadas al precio y lo recibe en pagos periódicos a lo largo del tiempo en que el individuo mantiene dominio y se privilegia sobre la propiedad;
En ese sentido es justo indemnizar en el caso de una expropiación con el valor comercial que sustente el pago de ese impuesto predial, de tal manera, que no se potencialícelos nuevos usos ni se incorporen los incrementos en los precios del suelo producidos por el anuncio de la obra o proyecto que constituye el motivo de utilidad pública de la expropiación;
Para establecer los precios aplicables en la enajenación, comercialización y/o aportación de bienes inmuebles, se aplicará el valor mínimo obtenido del valor del avalúo comercial vigente menos los gastos administrativos, sin que ese monto sea inferior al valor fiscal establecido en las oficinas de catastro o recaudadoras.
El fundamento jurídico deberá estar fundamentado en el derecho de la propiedad constituido en la constitución en el caso de México Articulo 27
No me parece una alternativa viable (Rocío Valencia)
Ya que el instrumento que propones, elevaría mucho el precio de los terrenos, estas hablando del valor comercial (recordemos que el valor comercial se forma con las expectativas del uso futuro) de tal forma que, ante la expectativa de una renovación, una intervención o una urbanización, el precio sube en un gran porcentaje, como ya lo vimos en el ejercicio sobre valores de suelo. Parece más viable una asociación entre particulares y el estado, que permita la urbanización y desarrollo de los terrenos, sin tener que desembolsar dinero, que finalmente será pagado por los contribuyentes cautivos, de toda la ciudad y que no recibirán, ningún beneficio de lo que están obligados a aportar.
(Cipriano)
Es importante establecer cual seria la base del gravamen, el impuesto predial, que sirve como referencia para la indemnización: una base mixta de suelo construcción afectado por la constitución del inmueble o una base suelo concentrada en la localización de los predios.

(César Andrés Alzate)
La expropiación en el derecho colombiano establece como indemnización que:
En la expropiación siempre hay una compensación, lo que ocurre es que en los casos de equidad esa compensación no se realiza a través del pago de una indemnización, sino que se reciben unos beneficios derivados de las mismas circunstancias, como es el caso de la expropiación de una faja de terreno para la construcción de una carretera que necesariamente valorizará el predio por el que pasa. Por lo tanto, no es válido afirmar que una determinada modalidad de expropiación es mejor o peor que otra, y cuando el legislador establece una, no esta generando una discriminación por no haber adoptado la otra. Se trata de una decisión política, que se concreta en el órgano legislativo, y en el cual se evalúan las circunstancias para adoptar una modalidad determinada.
La expropiación supone una carga que legítimamente el particular debe soportar, lo cual no significa que dicha carga no deba ser indemnizada, pero no se puede hablar por ejemplo de perjuicios morales (como sí procedería eventualmente en los casos de daño anti-jurídico) ni, por tanto, de reparación integral. La idea de que es mejor lograr acuerdos en las etapas previa de negociación.

Saludos profesora y compañeros:
Para el avalúo de expropiación de un suelo de interés público propondría se considere no solo el valor inicial del suelo sin la expectativa del nuevo uso y la indemnización se debe fijar teniendo en cuenta los intereses del propietario afectado como los de la comunidad sobre la base jurídica del interés social sobre la propiedad privada.
Gracias, María Caridad Soto.
Entendo que, independientemente de losinstrumentos jurídicos:

En elcaso de la equidadpara la urbanizaciónrural, cuando latierrano tiene valor,una rentabilidad aceptableparala adquisición de suelodesnudodebe ser suficientepara permitir que alguienque estaba allí paraconstruir unanueva viviendaalquilada ypermitirla continuación delgrupofamilia enlas nuevas condiciones.

Terrenos baldíos,oimproductivoruralo desnudo,sin posibilidad dearreglo yvalorincorporadoexcedente puedeser expropiadapor el valor medioentre elregistro basado enlos impuestos pagados porla propiedad y elvalor de las ventas.

Tierra ruralproductiva, en función dela gananciaqueproporciona una actividaddurante un período determinadode tiempo.Laganancia real paracompensar el cambiodeuso y la recuperación regional.
Gracias.
Josevita
¿Si te entiendo bien Josevita, lo que propones es que se pague el valor del suelo, en base a lo que está produciendo en el momento de la expropiación? Si es así, me parece una medida justa, ya que el propietario de un predio expropiable, está en esta situación porque beneficiará a la comunidad, en virtud de la presión que la misma ejerce sobre el suelo, de tal forma que la comunidad también tiene que retribuir el cambio de uso de suelo y las pérdidas que enfrentará el propietario.
Gracias. Rocío

WIKI-WIKI rápido rápido
1. Impuesto predial.
Recupera plusvalías siempre que:
su base catastral o planta de valores se encuentre actualizada +
el valor catastral o de dicha planta sea igual o muy cercano al valor comercial +
la base de cobro sea representativa (ej. 4% de EEUU)
En América Latina no reunimos estas caracteristicas, ni cobramos cerca del 1%.
No es equivalente de precio o valor comercial. Por lo tanto no podemos hacer esta falsa equivalencia entre valor catastral (con las caracteristicas reales) = valor comercial
Se vale valor comercial siempre que la base del impuesto predial sea igual. Pagar sobre una base y exigir la indemnización sobre otra no tiene justificación ni ética ni jurídica.
Uso actual o uso potencial? depende como se cobre el predial. El predial en general en nuestra región se cobra sobre uso actual, y un terreno dentro del área urbana y con condición para uso urbano, suele pagar impuesto predial de uso rural, pero... en una indemnización se exige pago de usos futuros y expectativas no materializadas.
Cual criterio para establecer lo que entendemos por JUSTA?
Creo que la indeminzación JUSTA, sería sobre el uso actual, el uso potencial no lo está generando el propietario actual, por lo tanto, tiene que indemnizarse sobre lo que el suelo está produciendo en el momento.
Saludos. Rocío.
Acuerdo con mis compañeros que la expropiación deberá hacerse teniendo en cuenta en el caso de Argentina el 'avaluo fiscal' del terreno y estoy de acuerdo con Rocio que la indemnizacion debería ser teniendo en cuenta el uso actual del terreno.
El problema es que no siempre el la tasación del avaluo fiscal es correcta porque en el caso de la Argentina esta no se actualiza a través del tiempo asi como tampoco se actualizan los usos de la tierra.
Estoy de acuerdo con Josevita, lo que se debe pagar es el valor comercial que el suelo con su uso actual en el momento que se va ha expropiar, o sea bajo la utilidad del suelo generada hasta el momento de la nueva obra.
ClemenciSi¿Por quéel Estado tiene laobligación de mantenerregistros actualizadosy recaudar impuestosen elvalor realy actualizado.Creoque el registrode cargaobsoleta e inadecuadasigue siendo unacuestión de voluntad políticay la negociación.

El suelo eslo que determina lariquezao la pobreza.Así que sino hay ningún valorincalculable,dado todo lo quehemos estudiadoen este curso.La falta derecaudación de impuestosdeben ser consideradosfaltas administrativasprevistas enlos estatutos denuestra ciudad.Al nocumplir con la misión, el alcaldeasume la responsabilidadpor daños a lapropiedad pública.

Registros actualizados, los impuestospagadoscon justicia- idenização justa.

(Josevita)
Bueno en el Peru, tenemos la Ley General de Exprociacion, la que rige de alguna manera las expropiaciones que se hacen por encesidad publica. en esta ley indica el pago del justiprecio del valor comercial actualizado. pienso que estas medidas para obtener terrenos son validas en cuanto las demas alternaitvas de obtener terrenos se hay agotado. y el pago debe ser un intermedio entre el valor arancelario ( impuesto predial) y el valor comercial actualizado sin tener en cuenta la plusvalia que se genrara en el futuro.
Carmen

Solo Urbano. Gestão e Planejamento

quarta-feira, 29 de janeiro de 2014

TEIXEIRA DE FREITAS. um exemplo brasileiro de municípios de médio porte em desordem urbana e ingestão política.

sábado, 8 de dezembro de 2012

SEMANA 9. FORO

Wiki 1 - Plan de obras viales

(César Andrés Alzate) Con los instrumentos presentes en la legislación urbanística colombiana, y retomando la implementación de dichos instrumentos en casos particulares, se puede agregar al ejercicio mencionado lo siguiente:

Reparto equitativo de los beneficios: Todos los participantes van a recibir beneficios de acuerdo con la participación de su aporte inicial. Aprovechamientos urbanísticos (m2 según uso) y reconocimiento en dinero ($/ m2).

Wiki 2 - programa de generación de suelo para vivienda social

Wiki 3 - ¿cuánto vale la tierra?

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